7月4日晚间，深圳楼市再传重磅消息。

7月5日起，深圳多家商业银行要求，个人住房按揭贷款需在楼房项目主体封顶后才能放款。

楼房项目主体结构未封顶不得放贷

7月4日晚间，大型银行人士确认表示，“主体结构未封顶不得放贷”的规定，自7月5日起认真执行。

另据21世纪经济报道7月4日报道，某深圳地产公司相关人士也向记者表示，“刚刚收到银行消息，深圳银行的按揭放款需要在主体封顶后才能放，明天开始执行。”

事实上，“主体结构未封顶不得放贷”的规定可以追溯至央行2003年发布的“121号文”及2007年发布的“359号文”。

2003年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称“121号文”）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007年9月27日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“359号文”）要求，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”

深圳为何重申规则？

为何银行会在此时重申这个规定？

记者了解到，“121号文”及“359号文”推出的主要目的是加强对商业性房地产信贷的管理，以防范金融风险和促进房地产市场的健康发展。

然而，在房地产上行期，多数城市并没有严格执行“359号文”，且当前楼市政策大多为“一城一策”“因城施策”，因此上述规定却在一定程度上成为了“灰色地带”，银行在商品房主体结构封顶前放贷的情况仍在发生。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，过去房地产市场上升期，有些开发商资金链紧张，银行又想多做一些房贷业务，一些银行为了争取更多的房贷份额就会选择“突破”政策打擦边球，其实，“先封顶才可以放贷”是防止烂尾的有效手段。从现在的情况来看，要回归政策的本质，既为了防止烂尾楼，也能保障银行贷款的安全，严格执行该政策对老百姓和政府监管来讲，肯定是好消息。

北京一位专注房地产法律事务的律师也表示：“我们国家对于办贷时间是有严格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公则更严格，需要整体完工后才可以放贷。”

他进一步表示，在办理的烂尾楼案件的过程中，发现一些业主非常听话，即使项目还没开始动工，只要开发商说可以办贷款了，业主们就去办了。最终提前放贷＋贷款没有转进监管账户会让房款彻底逃离资金监管，由此产生了一批烂尾楼。

他提醒购房者，一定要在住宅封顶后再去办房贷，并确保相关的房款转入对应的监管账户。

近几年，部分楼盘因延期交付引发的问题被广泛关注，强化预售资金监管、银行放贷政策一再被提及。多地曾发布商品房预售资金管理细则，明确各方责任，要求预售资金应存入银行专用监管账户，不得随意支取、使用。在放贷政策方面，记者梳理发现，多地也曾提高相关要求。

例如早在2022年，市场就有消息指出青岛地区要求所有楼盘封顶后银行才可以发放按揭贷款。

随着调控力度的加大，严格执行“先封顶才可以放贷”政策也将成为常态。易居房地产研究院研究总监严跃进强调，2003年央行就已发布相关政策，但各地在执行过程中有所偏差。当前需要重新学习此类政策精神，基于目前购房者的呼声和诉求以及从防范“烂尾楼”和金融风险角度，重新严格落实央行2003年对于房贷发放的政策。

未封顶即放贷是否涉及违规？

记者曾梳理此前的处罚信息来看，曾有多地、多家银行因此接罚单。

2023年9月，新疆昌吉农村商业银行股份有限公司五家渠天山路支行及相关责任人因向购买主体结构未封顶住房的个人发放住房贷款，银行被罚款30万元。此外，中国建设银行镇江分行、中信银行太原分行、招商银行太原分行、中国建设银行太原分行等也曾因上述违规行为被处罚。

但近年来，也有城市重申“359号文”。例如，2021年1月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（简称“上海6号文”），强调要求切实执行“359号文”。2021年，人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等均提及“359号文”，其中包括“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的要求。

值得注意的是，就在上海楼市新政发布之后，部分在新政前购房的期房业主在多方投诉后，获得了与银行重签补充协议以享受新政后最低利率的机会。

实探深圳楼市

“如果把深圳市近三年的二手住宅成交量，逐月拆分，放置在同一条水平线上去审视，不难发现，进入今年，每个月的交易量已经跃升至4000套/月的‘台阶’。”7月3日，乐有家片区专家陈金华一边展示着自己和广深团队梳理的数据图表，一边肯定地说：“从成交结构来看，二手房成交量要远高于新房。”

据乐有家研究中心数据显示，2024年1—6月深圳全市二手住宅过户成交21394套，比2023年同期上涨32%，是近三年的新高。

美联物业深港一号分行置业经理阳秋云也提醒说，需要注意的是过去半年内，购置二手房的客群应该是近几年资质最好的一批。“自5月29日起，深圳市的二手房首付比例已经降至30%，然而绝大部分购房者都会选择支付近半成的房款，同时在和他们的沟通中，我发现很多客户也都会一次性准备好未来3年的月供。”

一手住宅市场数据则未达到预期。据悉，2024上半年，深圳新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，环比下降21.3%。从整体看，新房市场维持冷热不均，普通项目认筹、去化表现则较为一般。但的确有部分网红楼盘，在多项利好政策的推动下，去化显著。

中指研究院监测数据显示，2024年6月，深圳新建商品住宅成交2927套，环比增长45.69%；成交面积29.64万平方米，环比增长45.26%。

中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，在5月份一系列楼市松绑政策后，深圳楼盘来访量、看房量上升，市场活跃度显著增强。6月，房企进入上半年业绩冲刺阶段，深圳楼市逐步进入政策效果兑现期，近期新房及二手房成交量均表现出持续上涨趋势。

（金羊网综合自上海证券报、21世纪经济报道、证券时报）